В июне 2026 года принят закон, который расширяет возможность ареста имущества граждан, находящихся за границей, в качестве обеспечительной меры по административным делам. Ниже — главное о том, кто попадает под риск, как это будет работать и какие правовые и практические пути передачи или продажи жилья доступны, если вы уехали и не планируете возвращаться.
Кто и как может оказаться под угрозой ареста
Закон позволяет арестовывать счета и другое имущество граждан, которые находятся за пределами страны, как обеспечительную меру до вынесения решения по административному делу. Если денег на счетах недостаточно, суд может наложить арест на недвижимость. Арест могут просить, в том числе, правоохранительные органы; снятие ареста возможно только после исполнения решения суда.
Критерии понятия «правонарушения против интересов» в тексте закона остаются расплывчатыми, поэтому формально под меры может попасть широкий круг уехавших граждан. Кроме того, дела могут рассматриваться без присутствия обвиняемого, если он находится за границей.
Какие ограничения вводятся для арестованного имущества
При аресте имущество нельзя продать или передать по наследству; суд может запретить сдачу жилья в аренду и получение дохода от него. Закон не предусматривает немедленной конфискации — речь о мерах обеспечения исполнения решения.
Основные способы передать или продать недвижимость из‑за границы
Если вы уехали за границу и хотите избежать рисков, у вас есть два основных пути: оформить дарение на доверенное лицо или продать квартиру через представителя по доверенности. Оба варианта требуют оформления доверенности и оформления сделки у российского нотариуса.
Дарение: кому и в каких условиях выгодно
Дарение родственнику — наиболее распространённый и налогово выгодный способ. Подарок близкому родственнику (родители, супруги, дети, внуки) обычно не облагается налогом. Переоформление на дальнего родственника или третье лицо влечёт НДФЛ у одаряемого (13% для резидентов, 30% для нерезидентов).
Даритель сам налог не платит, но важно учитывать последствия: если вы дарите супругу, имущество станет его/её личной собственностью, и при разводе оно не будет делиться.
Доверенность: как её оформить и отправить
Договор дарения или купли‑продажи можно заключить только в России у российского нотариуса. Поэтому потребуется доверенность, оформленная в консульстве или у местного нотариуса с переводом и апостилем (если это требует международный порядок). Оригинал доверенности необходимо переслать в Россию.
В доверенности нужно чётко указать полномочия: право совершать сделку, подавать документы в Росреестр и МФЦ, снимать с регистрации, получать деньги и т. п. Нотариусы советуют оформлять доверенность на человека, который сможет лично прибыть в регион, где находится квартира, — сделки регистрируются по месту недвижимости.
Продажа через представителя: налоги и получение денег
При продаже важно учитывать срок владения недвижимостью: при владении более 5 лет (обычно) НДФЛ не платится; для некоторых случаев минимальный срок — 3 года. Для «иноагентов» и нерезидентов действуют иные ставки (вплоть до 30%).
Рекомендуется принимать оплату на российский счёт собственника. Можно использовать банковский аккредитив или нотариальный депозит: деньги блокируются в банке или у нотариуса до получения выписки из ЕГРН, что снижает риски для обеих сторон.
Технические и организационные нюансы
Для сделки понадобятся: паспорта сторон, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и, при необходимости, нотариальное согласие супруга. Регистрация в Росреестре после подачи документов обычно занимает несколько рабочих дней.
Если в квартире прописаны жильцы, их выписка должна быть оформлена заранее — для этого нужна отдельная доверенность и заявление на выписку. Иные мелкие формальности (БТИ, справки, согласования) зависят от конкретного случая.
Электронные подписи и дистанционные сделки
Появилась возможность получать квалифицированную электронную подпись (КЭП) в ряде стран, что в теории позволяет совершать сделки дистанционно. Однако для удалённых сделок теперь может потребоваться сдача биометрии лично, поэтому реальная применимость КЭП зависит от наличия ваших биометрических данных в российской системе.
Наследство и передача прав по наследству
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции также можно совершать через доверенное лицо. Процесс наследования и последующие сделки подчиняются общим правилам оформления доверенностей и регистрации перехода права собственности.
Практические рекомендации
- Оцените риски: если вы уехали и вас могут привлекать по административным статьям, заранее позаботьтесь о правовой защите имущества.
- Рассмотрите дарение близким родственникам как наиболее простой налогово выгодный способ передачи.
- Оформляйте доверенности через консульство или с соблюдением международных процедур, чтобы их приняли российские нотариусы.
- Для продажи используйте аккредитив или нотариальный депозит, чтобы снизить риски при передаче денег.
- Проконсультируйтесь с нотариусом и юристом по конкретному набору документов и налоговым последствиям для вашей ситуации.
Закон начнет действовать 1 сентября 2026 года. Уехавшим гражданам стоит заранее ознакомиться с возможными рисками и при необходимости подготовить документы или договориться о передаче прав на недвижимость, чтобы минимизировать юридическую уязвимость.
